집을 팔 때 가장 큰 고민은 "양도소득세를 얼마나 내야 하는가"입니다. 1세대 1주택자라면 일정 요건을 충족하면 양도세를 한 푼도 내지 않을 수 있습니다. 하지만 요건을 하나라도 놓치면 수천만 원의 세금이 발생할 수 있어, 정확한 조건을 미리 파악하는 것이 중요합니다.
매도가·취득가를 입력하면 양도세를 바로 계산합니다
1세대 1주택 비과세 3가지 요건
다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 비과세가 적용됩니다.
1. 1세대 1주택
- 세대 전체가 국내에 1주택만 보유
- 세대 = 배우자 + 동일 주소 직계존비속 (30세 미만 미혼 자녀 포함)
- 분양권·입주권도 주택 수에 포함 (2021년 이후 취득분)
2. 보유기간 2년 이상
- 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)부터 2년 이상 보유
- 보유기간은 양도일(잔금일)까지 계산
3. 거주기간 2년 이상 (조정대상지역)
- 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주 추가 요건
- 비조정지역은 보유 2년만으로 비과세 가능
- 거주기간은 전입신고 기준으로 판단
12억 초과 주택의 과세 계산
1세대 1주택 비과세 기준 금액은 양도가액 12억 원입니다. 12억 원 이하이면 전액 비과세, 초과하면 초과분에 비례해서만 과세됩니다.
계산 예시
- 취득가: 8억 원 / 매도가: 15억 원 / 양도차익: 7억 원
- 과세 비율: (15억 - 12억) / 15억 = 20%
- 과세 대상 양도차익: 7억 x 20% = 1억 4,000만 원
- 여기서 장기보유특별공제(최대 80%)를 추가로 적용
장기보유특별공제 (1세대 1주택)
1세대 1주택자가 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 일반 양도와 달리 보유 + 거주 기간 합산으로 최대 80%까지 공제됩니다.
| 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
* 보유 공제: 연 4% (최대 40%) / 거주 공제: 연 4% (최대 40%)
일시적 2주택 비과세 특례
이사·갈아타기 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세를 받을 수 있습니다.
- 기본 요건: 기존 주택 보유 중 새 주택 취득
- 처분 기한: 새 주택 취득일로부터 3년 이내 기존 주택 매도
- 기존 주택이 조정대상지역이면 2년 거주 요건도 충족해야 함
- 신규 주택 취득 전 기존 주택에 대한 보유·거주 요건은 이미 충족 상태여야 함
비과세 적용 시 주의사항
- 다주택 이력: 과거에 다주택이었다가 1주택이 된 경우, 최종 1주택이 된 날부터 보유·거주 기간을 다시 계산합니다.
- 상속·동거봉양 합가: 상속받은 주택이나 부모 봉양을 위한 합가 시 특례가 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 고가주택 판단: 12억 기준은 양도가액(실거래가) 기준이며, 공시가격이 아닙니다.
- 비과세라도 신고 필요: 양도가액 12억 초과 주택은 비과세 적용 시에도 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.